「パークシティLaLa横浜」傾斜マンション問題。三井不動産の「高額買取」「全棟建替え」は甘いワナ!?


業界最大手の三井不動産レジデンシャルが販売した横浜の「パークシティLaLa横浜」のウエストコースト(西棟)が、基礎工事の施工不良のため傾いてしまった騒動は、決して他人事ではない。

このマンションを購入した動機は、三井というブランドを信頼してというのが一番多いが、ご多分に漏れず施工主は三井住友建設、欠陥杭の打設を担当したのは下請けの旭化成建材と、責任を下に押し付ける構図は今回も同じだ。

旭化成建材の前田富弘社長は、「なんらかの不良を隠すため、悪意を持って」現場責任者がやったことだと、一人の人間のせいにしようとし、三井不動産側は「ウチの社員ではない」と建材に罪を被せようとしている。

だが、三井不動産の体質にこそ問題ありだと、文春で同社のOBがこう語っている。
「三井不動産はとにかく下請けを叩く。超一流のブランドを看板に、コストをどんどん削って二次・三次に至るまで下請けを締め上げます。
(中略)お客さんは『三井だから良い素材と良い人材で作っている』と思っているかもしれないが、そういう思いにあぐらをかいて値段を吊り上げているだけです」

新潮は、欠陥マンションを買ったために悲劇に襲われた人たちをインタビューしているが、語るも涙、聞くも涙である。

05年に、耐震偽装が発覚した「グランドステージ住吉」(東京都江東区)の元住民・花岡剛史氏(53・仮名)は、当時区から退去勧告が出されたが、4,000~8,000万円の物件を買ってローンを組んでいる人が多いため、新しく買うなんてできはしない。
だが、区と話し合って仮住まいの費用の一部を出してもらっただけで、どうしていいか皆目見当がつかなかった。

施工側の「ヒューザー」は、あっけなく破産。
そこで更地になった跡地にマンションを建てるために銀行と掛け合ってローンの支払いを待ってもらい、新たに融資を頼み込んだという。

当座の資金にも困って、部屋の玄関やトイレを外して中古業者に売ったそうだ。
2年後に新たなマンションが建ったが、かかった費用は元のマンション価格の5割程度。
「4,000万円の部屋に住んでいた人なら2,000万円。5,000万円なら2,500万円を支払うことになった」(花岡氏)。
だがローンが払えず、夜逃げした人やマンションができるとすぐに売り払った人もいるという。

民間ではなく、国が建てた物件でもとんでもない目に遭ったケースがある。UR(都市再生機構)が分譲した、八王子の「ベルコリーヌ南大沢」がそれだ。

このマンションの売り出し価格は5,000~7,000万円だというから、かなりの値段である。
だが、「新築なのに雨漏りがひどくて、押し入れの布団は台風が来るたびに水浸し。あるときなどは、壁板を外してみると滝のように水が内壁を流れているじゃありませんか」(元住人の国本裕美さん・60=仮名)

国本さんは建て直しか購入時の価格で買い戻しを求めたが、URはともに拒否。
仕方なく、10年後に半値で引き取らせたそうだ。

このようなケースは、枚挙にいとまがない。
先の旭化成建材は杭工事をした全国3,040件の内訳を公表したが、具体的な物件名は示さなかったため、騒動は収まるどころか不安はさらに広がっている。

文春では、欠陥マンションを買わないための「10の鉄則」を紹介しているが、マンション購入を考えている人は必読であろう。

現代は取材時間があったためか、多方面にわたって分厚い取材をしている。

まずは、現在マンションに住んでいる人間には関心事である、旭化成建材が造った「マンション一覧」から。

旭化成建材が過去10年間に杭工事をした全国3040の内訳は明らかにされたが、そのうちマンション(集合住宅)だけで696件あるそうだ。
そこで、現代が大手デベロッパーに「緊急アンケート」をした。
旭化成建材が杭打ちを担当した物件が過去、現在を含めて「ゼロ」と回答したのは森ビルと森トラストの2社だけ。

近鉄不動産、大和ハウス工業、三菱地所レジデンスが「現在販売中」のマンションを購入した人も、不安になる必要はないという。
この3社の現在販売中のマンションも、旭化成建材が杭打ちに関わった物件は「ゼロ」であるという。

住友不動産が過去10年に販売した約300の物件のうち、旭化成建材が関わったのは3件ある。
住友不動産は当該マンションについてすでに管理組合理事会に連絡済みだというから、連絡が来ていないマンションの住民はセーフだろう。

不安なのは回答しないと答えた大京、タカラレーベン、野村不動産である。
何か都合の悪いことでもあるのだろうか?

今回の三井不動産側の対応には問題ありとするのは、企業の危機管理に詳しい経営コンサルタントである。

「今回、三井不動産は住民側に『全棟建て替え』と『高額買い取り』を提示しました。
これが非常にしたたかな戦略だと専らの評判なのです。
一つ目のキモは、『全棟』。
傾きが確認された西棟だけではなく、傾きが見られない森棟、中央棟、南棟を含めた全4棟すべてを建て替えるプランが提示されたことで、『4棟の全住民の5分の4』と『各棟の住民の3分の2』の合意が必要になりました。
この全棟プランを『三井の誠意ある対応』と報じるメディアもありましたが、本当は合意のハードルが上げられただけなのです」

この合意形成には数年を要するというのが、専門家たちの読みだという。
合意形成に時間がかかるほどに、途中で嫌気がさしてマンションを離れる決断をする住民が出てくることは必至だ。

「そういう出ていきたい人たちには、『買い取り』に応じるのが2つ目のキモ。
この仕組みだと、最終的にマンションに残るのは『建て替えしたい人』と、『建て替えはしたくないけど住み続けたい人』になるからです。
この2グループは歩み寄りができないので、住民は分断される。結局、建て替えは合意できないから、西棟の修繕だけはやってくれと住民たちが音を上げる。
そんなシナリオに落ち着く公算が高くなるのです。
では、その修繕費は誰が出すのかというと、旭化成建材が支払うと明言している。
となれば、三井不動産の出費は、出ていった住民への補償だけで済まされる。
仮に100世帯が出て行けば、買い取り費用は30億円ほど。
数百億円はかかるとされる建て替え費用に比べれば、ずいぶん少額です」(同)

現代によれば、こんなケースがあるという。
10月14日、東京高裁で三井不動産と住民が争うある裁判の控訴審判決が言い渡されたという。

三井不動産が分譲した千葉県浦安市の住宅が、東日本大震災の液状化被害を受けたことをめぐって、対策の是非を住民側と三井不動産が争っていたのだが、この日下された判決は控訴棄却。
三井不動産側の完全勝利だったそうだ。

「素人が専門家のデベロッパー相手に技術的な問題を立証するのは極めて困難なうえ、引き渡しから10年を過ぎた物件では売主の瑕疵担保責任を追及できなくなるので、住民側は売り主の不法行為責任を立証しなければいけない。
これはさらにハードルが高い」(欠陥住宅被害全国連絡協議会幹事で弁護士の高木秀治氏)

業者と対峙するには「住民同士が結束していることがポイントで、いかに管理組合を機能させるかが重要。
管理組合の理事は基本的には持ち回りで、長期闘争になると引き継ぎに問題が生じやすい。
そこで、管理組合の下にプロジェクトチームを設置して、問題に中期的に取り組んでもらう」ことが必要だと、NPO法人「建築Gメンの会」理事長の大川輝夫氏は言う。

話し合いをするときはデベロッパーだけではなく、ゼネコンの担当者も呼ぶのが大事だそうだ。
さらに、交渉で引き出すべき条件は「建て替え」ではなく、「買い取り」がお得だという。

「金銭的な面で住民が一番お得なのは、やはり売ってしまうことです。
欠陥がわかればマンションの資産価値はゼロになる。
仮に建て替えたとしても、風評は残るので、資産価値は期待できない。
そうであれば欠陥物件は買い取ってもらい、なおかつ、そのデベロッパーに安く新しい物件を紹介させるというのが一番いい」(不動産コンサルタント・オタガHSC代表の牧野知弘氏)

しかし、現代によれば、こういう「闘争戦術」がまったく有効でない物件があるという。
タワーマンションだそうだ。タワーマンションの建て替えは、事実上ほぼ不可能だからだ。

「タワーマンションは、住民構成が複雑すぎるのです。高層階に多いのは、相続税節税目的で買った富裕層や、投資目的の中国人。
低層階に下がっていくほどに、ローンを組んで無理して買った普通の住民が増えていく。
年収から生活習慣、マンション購入動機、国籍までがまったく違う人たちが、建て替えに必要な合意をする。
その合意形成はどんなマンションよりも難しい」(牧野氏)

住民の合意形成ができずに修繕が行えないとなれば、マンションは欠陥を抱えたまま、壊れてスラム化していくという最悪のシナリオが現実化する。

買って10年以内であれば、売主は無償で修理をする瑕疵担保責任を負っているが、それを過ぎていればできない。

「マンションビジネスは、極言すれば売りっぱなしの商売。
売った後も業者がきちんとケアしてくれると勘違いしていると、痛い目を見る」(現代)

最後に、かつて耐震偽装事件で騒がれたヒューザー元社長の小嶋進氏の言葉を紹介しておこう。

「耐震偽装事件においては、姉歯元一級建築士が耐震強度を偽装した構造計画書を提出しましたが、元請けの設計士も、検査業界も見抜けませんでした。
それでいて、合格確認済証や検査済証を出しても罪ではないとして、建設業界も検査業界も建築業界も誰一人罪に問われませんでした。
根底には今回の施工不良事件に通じるものがあるのかもしれません」

サラリーマンにとって人生最大の買い物である住まいが、売る側のあくどい施工の手抜きで欠陥だとしたら、自分の人生すべてを否定されたような気持ちになるのではないか。

災難などとあきめずに、徹底的に売り主と戦ってほしいものである。

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